澳大利亚媒体SKY NEWS在评价中国房地产时表示，我国房地产行业已经达到崩溃边缘，围绕大城市周边的小城市房价出现明显下跌迹象，未来我国的房价，可能会像“卷心菜”一样便宜。

(相关资料图)

事实上，如此评价我国房地产的并不只是外国媒体，阿里巴巴创始人马云曾认为国内房地产在未来会呈现这样一种情形：房子如同葱一样便宜。

显而易见，无论是外媒还是马云，对我国房地产都没有充分了解，即便是日本、韩国楼市泡沫破灭，房子也达不到与卷心菜、葱相提并论的地步。

虽然我国房地产不会崩盘到一文不值，但是由于我国独特的房地产发展模式，使得曹德旺对我国房地产的预言更加准确，尤其是时间进入2023年下半年后，可以明显感受到一点：我国绝大部分房子，或将面临同一种结果。

一、我国独特的房地产发展模式

与西方大多数国家不同的是，我国房地产曾是国民经济支柱，带领过去20多年经济高速发展，之所以能成为支柱产业，在于独特的房地产发展模式。

首先是个人不能拿地，只能通过公司向主管单位竞拍土地，地方城市将国有土地通过“拍卖方式”出售使用权（70年），房企花钱竞拍土地，地方城市通过售卖土地获得土地出让收入。

由于过去的农村人口数量远远大于城镇人口数量，而城镇经济比农村更为发达，使得农村人源源不断的流向城镇，大批农村人进城工作后，对房地产发展带来巨大机遇，以至于大型房企不惜花大价钱竞拍土地。

其次是经济发展伴随着房地产快速向前迈进，在城镇的收入不断提高，加速农村人转移到城镇中来，巨大的购房需求让房价犹如脱缰的野马急速上涨，本身调控又不是很严，导致房价出现非正常上涨现象（正常涨幅在5%以内比较合理），印象中20年前的一线城市房价大约只有现在的1/10，平均每年上涨50%。

最后是过去我国房地产发展，不仅绑架经济，还绑架了就业，更重要的是影响地方财政收入，以至于国家明知房价虚高，却对高房价没有任何办法，每次遇到房地产不景气时，还不得不对房地产进行救助，4万亿砸进基础建设，启动货币化棚户区改造计划，这些都成为房价上涨的无形推手。

二、房子的金融价值终将减弱

近两年，我们可以明显感觉到房地产出现疲软迹象，无论是销售端还是开发投资端都出现明显下滑趋势，房价更是比前两年还要低，颇有潮水褪去的征兆。

事实上，这正是房子金融价值减弱的开始阶段，用民间的话说就是泡沫在逐渐破灭，用官方的话说房地产在软着陆，不管如何描述，房价在下跌已成现实，并且国家貌似并没有极力阻止房价下跌，部分城市甚至声明房价下降属于正常的市场行为。

一方面我国城镇化率目前为65%，与发达国家城镇化率相比虽有一定差距，但是长期以来我国已经形成农村老龄化现象，也就是说，即便现在不提高城镇化率，未来高龄农村人老去之后，我国的城镇化率也能自然提高，要知道目前我国60岁以上人口占比超过18%，接近国际公认的2倍占比。

另一方面房价下跌趋势形成后，短时间难以出现反弹，道理很简单，如果你是刚需购房者，好不容易筹齐了首付款，但是看到房价还存在下跌空间，你会选择在高位购买还是继续等一等呢？央行对城镇储户最新的调研数据显示，认为房价会下跌和上涨的占比分别为16.5%、15.9%，认为房价会下跌的受访者数量首次出现高于认为房价会上涨的情形。

当然，房价上涨动力不足并不代表人们就不会买房了，有购房条件又对房子有需求的依旧会买房，比如即将步入婚姻殿堂的新人，或者子女即将开始上学的非城镇家庭，他们并不在意房价是上涨还是会下跌，目的就是单纯的居住。

但是那些目前不缺房子居住的家庭，大概率是不会再买房了，这样的家庭，如果实在20年前甚至10年前，或许对买房还有较强的欲望，但是经历过疫情后这两年楼市行情后，对房子的金融价值开始产生质疑心理，基本不对房价上涨还抱有丝毫幻想。

房子的金融属性终将褪去，以后的房子就如同车子、手机等一般消费品，具有一定价值，但展现出来的价值一定比所付出的成本要低，比如贷款购买的100万元的房子，算上利息约150万元，但是10年后这套房子在银行的估值或许只有90万元左右，房子太多，银行也会考虑抵押风险。

玻璃大王曹德旺在接受采访时这样描述过房地产：别傻傻的认为房子能增值、保值了。这句话放在2年前，或许没人会相信，但是今年以来，明显感觉到房子不仅没有保值，部分城市、地区、楼盘甚至还出现房子贬值现状。

三、我国房地产发展终点是居住

或许大家都发现了这么一个现象：房价虚高的国家、城市最终都会经历楼市泡沫破灭，进而导致房价暴跌、成交量骤降，日本如此，韩国也是如此，就连我国一线城市的部分学区房，也在遭此劫难。

比如上海的浦东区某小区，房价最高时期曾一度达到16万元/平方米，现如今房价跌回10万元/平方米水平，跌幅达到37.5%。

比如深圳国城花园，一套43.54平方米的小户型住宅，单价曾达到32.3万元/平方米，现如今成交价只有20.4万元/平方米，跌12万元/平方米，跌幅达到36.9%。

比如广州侨怡苑，一套92.71平方米的三室住宅，历史挂牌价达到980万元，后面降价220万元至760万元也卖不掉，跌幅达到22.5%。

学区房的暴跌，与双减政策密切相关，当房子失去了学区特殊性，也就意味着过去虚高的泡沫没有了支撑力，加上经济出现疲软，出现房价回落也不难想象了。

房地产发展的终点其实是居住，就像10年前乡镇上的小产权房，由于房价上涨较快，不少人到镇上向私人购买地皮，然后修建3-6层楼的独栋房子，那时候一套3居室住房可以卖到20万元左右，而现如今，基本无人问津，尤其是那些没有确权的小产权房，在乡镇呈现出独特的有价无市局面，只能空置着等春节年轻人回来住3-5天。

写到最后

房子的主要价值还是在于居住，在一定时间内或许会出现大幅上涨情况，但这建立在信息不对称的基础上，一旦政策进行了调整，类似于学区房这样的房价泡沫终将会破灭。

值得注意的是，目前市面上的房子多大属于高层住宅，随着时间推移，这些高层住宅终将面临拆不起、居住体验感差的现状。

最近住建部发文表示房地产在接下来的发展方向会朝着改善型住房发展，也就是说之前的那些高层住宅不在香饽饽了，否则我国不会急忙的探索住房养老金制度来解决过去高层住房问题

再过10年或者20年，以前的高层住房就会出现居住品质下滑现在，不排除会出现卖不掉、拆不掉的现状，这也说明，我国绝大部分房子，在居住过程中其实都在面临着同一种结果：逐渐贬值。#我在百度看房#

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